KİRA HUKUKU İNCELEMELERİ-I

11.06.2022 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN 7409 SAYILI AVUKATLIK KANUNU İLE TÜRK BORÇLAR KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’UN DÖRDÜNCÜ MADDESİ İLE 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA EKLENEN GEÇİCİ MADDE 1 HÜKMÜNÜN KONUT KİRALARINDA YENİLENEN KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİ TUTARININ BELİRLENMESİNE YÖNELİK GETİRDİĞİ ESASLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

Prof. Dr. Mustafa Alper Gümüş

1.11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un dördüncü maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 hükmü eklenmiştir.

Hükme göre, “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir (c.1). Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir (c.2). Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (c.3). Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir (c.4). Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır (c.5)”.

2.Hüküm; TBK m.344/I ve II’nin konut veya çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/I c.1 uygulamasıyla yenilenen bir yıllık kira döneminde kira bedelinin tutarının tespitine yönelik belirlediği emredici nitelikteki kuralı; konut kiraları bakımından, geçici bir süre için uygulama dışı bırakarak; yerine geçici olarak uygulama bulacak yine emredici nitelikteki başka bir kuralı ikame etmektedir.

3.TBK Geçici Madde 1’in uygulama alanı TBK m.339-356 hükümleri arasında düzenlenen konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmelerinden, sadece konut kirası sözleşmesi ile sınırlıdır. Çatılı işyeri kirası sözleşmesi, geçici hükmün kapsamı dışındadır.

Kiralanan yer, hem konut hem de çatılı işyeri olarak karma şekilde kullanılıyorsa, akdedilen kira sözleşmesinin niteliğini belirleyen baskın olan kullanım tarzıdır. Ancak, TBK Geçici Madde 1 uygulaması bakımından, kiralanan yerin işyeri olarak kullanımı konut olarak kullanımına baskın olsa bile, hükmün getiriliş amacı göz önüne alındığında yenilenen dönem için kira bedelinin tutarının tespiti yine TBK Geçici Madde 1’e göre yapılır.

4.Hüküm, öncelikle (7409 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi olan) 11.06.2022 ve 1.07.2023 tarihleri arasında TBK m.347/I c.1 uyarınca[1] bir yıllığına yenilenen konut kirası sözleşmeleri için uygulanbilir. Bu yenileme, söz konusu tarih aralığında akdedilen (örn. 20.08.2022 tarihinde akdedilen sekiz aylık) veya öncesinde akdedilmiş (örn.05.05.2022 tarihinde akdedilen bir yıllık) konut kirası sözleşmeleri için gerçekleşebilir.

TBK Geçici madde 1’in 11.06.2022 ve 1.07.2023 tarihleri arasında gerçekleşen yenilemeyi esas almasına bağlı olarak, 11.06.2022 tarihinden önce gerçekleşen yenilemeye dayalı olarak, yeni bir yıllık kira dönemi için 11.06.2022 tarihinden sonra açılacak olan kira tespit davalarında, kira bedeli tutarının tespitinde TBK Geçici Madde 1 uygulama bulmaz. Buna karşılık 11.06.2022 tarihinden sonra gerçekleşecek yenilemeye dayalı bir yıllık kira dönemi için, 11.06.2022 tarihinden önce kira tespit davası açılacağı yönünde ihtar çekilmiş olsun veya olmasın, 11.06.2022 tarihinden sonra açılacak kira tespit davasında TBK Geçici Madde 1 hükmü kira bedelinin tutarının belirlenmesinde uygulanır.

TBK Geçici Madde 1 c.1’deki “yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar” ifadesi, “yenilenen dönemdeki artış oranını belirli veya belirlenebilir şekilde öngören anlaşmalar” kadar, “yenilenen dönemde kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşmaları” da kapsar. Dolayısıyla TBK Geçici Madde 1 hükmü gerek yenilenen dönemdeki artış oranını belirli veya belirlenebilir şekilde öngören anlaşmalar için uygulama bulan TBK m.344/I hükmünü gerekse de yenilenen dönemde kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşmalar için uygulama bulan TBK m.344/II hükmünü geçici olarak uygulama dışı bırakacak şekilde kaleme alınmıştır. TBK Geçici Madde 1 hükmünün “sorunlu” lafzı “yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin -belirli bir artış oranı içeren veya içermeyen- anlaşmalar” üzerine odaklanmış olsa da; geçici yürürlüğe sahip ilgili hüküm, kira bedelinde yenilenen dönemde bir artış yapılmasına ilişkin bir hüküm içermeyen konut kirası sözleşmeleri bakımından da TBK m.344/II hükmünün geçici olarak uygulanmasına engel olur[2].

“Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” içerikli TBK Geçici Madde 1 c.5 hükmü, ilgili geçici hükmün uygulama alanının TBK m.344/II’yi de kapsadığının altını çizse de, bu ifadeden TBK Geçici Madde 1 c.1 ve 2’deki kira tespit kuralı uygulanırken, TBK m.344/II’nin içerdiği hakkaniyet indirimi uygulamasının da geçici olarak yürürlükten kaldırıldığı anlamı çıkarılamaz. TBK m.344/II kapsamındaki konut kirası sözleşmesinde kira bedeli tespit edilirken önce Geçici Madde 1 c.1 ve c.2 kuralına göre sayısal ölçüt oluşturan kira bedeli tutarı belirlenecek ve bu belirlenen tutar üzerinden yine hakkaniyet esasına dayalı olarak hukuki ve ödenmesi gereken kira bedeli tutarı tespit edilecektir.

Burada önemli olan husus, TBK Geçici Madde 1 hükmünün, genel hayat tecrübelerine göre “öngörülebilir” olan ve bu nedenle TBK m.138 uyarınca uyarlamaya imkan tanımayan olağan enflasyonun uzun süren kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin reel değerinde meydana getirdiği aşındırmayı gidermek üzere getirilen “yasal güncelleme hükmü” niteliğindeki TBK m.344/III hükmünün uygulanmasını geçici olarak engelleyip engellemediğidir. Kanımca TBK m.344/III’ün TBK Geçici Madde 1 ile geçici olarak uygulama dışı bırakılması demek, 11.06.2022 ve 1.07.2023 tarihleri arasında beşinci yılı dolan konut kirası sözleşmeleri bakımından kiraya verenin geçici madde yürürlükten kalktıktan sonra bir beş sene daha kira bedelinde güncellemeye dayalı uyarlama talep edememesi demektir. Kiraya verenleri on yıllık güncellenmemiş kira bedeline mahkum etmek ise Kanun Koyucunun istediği bir şey değildir. Sonuçta, TBK Geçici Madde 1 hükmü, TBK m.344/III hükmünün yürürlüğünü geçici olarak ortadan kaldırmamıştır; geçici hükmün etkisi sadece TBK m.344/I ve II hükümleri ile sınırlıdır.

5.TBK Geçici Madde 1 hükmünün zihinlerde yarattığı en önemli soru, “hükmün, Kanun Koyucu tarafından kabulünü zorunlu kılan Türkiye’deki yüksek oranlı enflasyona bağlı olarak kiraya verenin TBK m.138’e dayalı sahip olduğu uyarlama talebini ileri sürebilmesini de geçici süreyle engelleyip engellemediğidir”. Kanun Koyucu, ağaca odaklanmaktan ormanı göremediğinden TBK Geçici Madde 1 hükmünü, sadece kira tespit davasını esas alarak yapılandırmıştır. Oysa Yargıtay’ın kararlarında ifade edildiği üzere, kira tespit davası ve uyarlama davası farklı davalardır ve kira tespit davası ve uyarlama davası açmanın birbirinden farklı olan şartlarının aynı anda gerçekleştiği durumlarda kiraya veren, kira tespit davası açmak yerine TBK m.138/I uyarınca uyarlama davası açabilir[3]. TBK Geçici madde 1, -ne kadar başarılı olacağı şüpheli olsa da- aslında içinde bulunduğumuz ağır ekonomik kriz kapsamındaki yüksek enflasyonun kiracılar üzerinde yarattığı ekonomik baskıyı ortadan kaldırmak ve böylece kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkisel barışın daha fazla bozulmasını önlemek ve dolaylı olarak kamu düzenini korumak amacıyla getirilmiş bir yasa hükmüdür. Kanun Koyucu bu amaca ulaşmak için kiraya verenin kira tespit davası ile talep edebileceği kira bedeli artışını sınırlamakla yetinmemeliydi ve bunun yanında kiraya verenlerin belirlenen zaman aralığında TBK m.138 uyarınca uyarlama davası açmasını da engellemeliydi. Ancak Kanun Koyucu bu yola başvurmayarak, amacının gerçekleşmesini bizzat kendisi sabote etmiştir. Sonuçta TBK Geçici Madde 1 hükmü, kiraya verenin TBK m.138’e dayalı olarak uyarlama davası açma imkanını elinden almamaktadır.

6. TBK Geçici Madde 1 c.1 ve c.2’ye göre, “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir (c.1). Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir (c.2). Buna göre, konut kirası sözleşmelerinde (bu tarihler dahil olmak üzere) 11.06.2022 ve 1.7.2023 tarihleri arasında TBK m.147/I b.1 uyarınca gerçekleşen yenilemede, sözleşme içeriğinde yer alan ve yenilemeye bağlı kira döneminde uygulanacak kira bedelinin tespitine yönelik -belirli veya belirlenebilir bir oran üzerinden veya oran içermeksizin- artış öngören anlaşmalar uygulama bulmaz ve ilgili zaman aralığında gerçekleşen yenilemeye bağlı kira döneminde uygulanacak kira bedeli tutarı bir önceki kira yılına (dönemine) ait kira bedelinin tutarının yüzde yirmi beşini geçmeyecek şekilde, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden belirlenir. Bu bağlamda bir önceki kira yılına (dönemine) ait kira bedelinin tutarının yüzde yirmi beşi, artış oranının üst sınırıdır. Eğer ki bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, üst sınırı oluşturan yüzde yirmi beş oranının altında kalıyorsa, kira bedelinin tespitinde değişim oranı esas alınır. Örneğin kira bedeli 10.000 TL olan kira sözleşmesi bakımından 5.10.2022 tarihinde yenileme gerçekleşmiş ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %65 olarak gerçekleşirse, kira bedeli üst sınır olan %25 oranı üzerinden 12.500 TL olarak belirlenecektir. Buna karşılık aynı sözleşme bakımından aynı yenileme tarihinde bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %20 olarak gerçekleşirse, yeni kira bedeli, %20 oranı üzerinden 12.000 TL olarak belirlenecektir. TBK Geçici Madde 1 c.4’teki “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir” ifadesi ile Kanun Koyucu, öngörülen oranların üzerinde kira bedelinde artış öngören anlaşmalar bakımından değiştirilmiş kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımının uygulanmasını kabul etmiştir. Ancak esnek hükümsüzlük teorisi kapsamında, hükmün getiriliş amacı göz önüne alındığında hükmün öngördüğü kesin hükümsüzlük yaptırımının sonuçları, kesin hükümsüzlüğün klasik sonuçlarından bazı noktalarda ayrılır. Kanımca, kiracı TBK Geçici Madde 1’de öngörülen oranları aşan anlaşmaların geçersizliğini her zaman için ileri sürebilse de, eğer kiracı aşan oranlar üzerinden kira bedeli ödemesinde bulunmuşsa, ödemiş olduğu aylara ilişkin fazladan ödemiş olduğu tutarları sonradan kiraya verenden sebepsiz zenginleşme davası ile talep edemez. Ancak henüz ödemediği sonraki kira bedellerini, TBK Geçici Madde 1’in öngördüğü şekilde ifa edebilir. Örneğin 1.08.2022 tarihinde yenileme gerçekleşmiş ve 1.08.2022 tarihi itibariyle bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, üst sınırı oluşturan yüzde yirmi beş oranının üstünde kaldığı varsayımında- kiracı 10.000 TL’lık kira bedelini sözleşmedeki anlaşmaya uygun olarak yıllık TÜFE oranı olan %40 üzerinden Ağustos ve Eylül aylarında 14.000 TL olarak ödemişse, fazladan ödediği 1.500 TL x 2 =3.000 TL’nı kiraya verenden talep edemez. Ancak Ekim 2022 ve devamı kira bedellerini 12.500 TL olarak öder. Bu bağlamda yasal sınırı aşan tutar üzerinden yapılan uzun süreli kira bedeli ödemelerine dayanarak, tarafların aşkın kira bedelini örtülü anlaşmaya dayalı olarak kabul ettikleri veya değiştirilmiş kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımının kiracı tarafından ileri sürülmesinin artık hakkın kötüye kullanılması (TMK m.2/II) oluşturacağı iddiası ileri sürülemez.

7.TBK Geçici Madde 1 c.3’e göre, “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır”. Söz konusu hüküm, çok kötü kaleme alınmıştır. Söz konusu ifade, öncelikle, dar lafzına uygun olarak kira süresi içerisinde kira bedelinde -uygulamada çok sık olarak “yıllık” şeklinde olmak üzere- dönemsel olarak artış yapılmasının kararlaştırıldığı bir yıldan uzun belirli süreli konut kirası sözleşmesini kapsar. Öte yandan kanımca TBK Geçici madde 1, dar lafzına rağmen, kira süresi içerisinde kira bedelinde -uygulamada çok sık olarak yıllık şeklinde olmak üzere- dönemsel olarak artış yapılmasının kararlaştırıldığı belirsiz süreli (süresiz) kira sözleşmesi bakımından da uygulama bulur.

Bir kez daha hatırlayalım ki, TBK Geçici Madde 1 hükmünün yürürlükte olmadığı ve TBK m.344/I ve II’nin uygulama bulduğu dönem için; süresinin sona ermesi ile TBK m.347/I c.1 uyarınca ortaya çıkan yenilemeye bağlı olarak; belirli süreli konut kirası sözleşmesinde; “yenilenen dönemdeki artış oranını belirli veya belirlenebilir şekilde öngören anlaşma” varsa, TBK m.344/I; “yenilenen dönemde kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşma” varsa -tartışmalı olmakla birlikte- TBK m.344/II; kira bedelinde yenilenen dönemde bir artış yapılmasına ilişkin bir sözleşme hükmü yoksa TBK m.344/II uygulama bulur. TBK Geçici Madde 1; yukarıda belirttiğimiz gibi, yürürlüğü süresince her üç ihtimalde de TBK m.344/I ve II’nin yerine geçici olarak uygulanmakta; bir yasal güncelleme hükmü olan TBK m.344/III uygulamasına ise müdahale etmemektedir.

TBK Geçici Madde 1 hükmünün yürürlükte olmadığı ve TBK m.344/I ve II’nin uygulama bulduğu dönemde; belirsiz süreli veya bir yıldan uzun süreli ve fakat kira süresi içerisinde kira bedelinde -uygulamada çok sık olarak “yıllık” şeklinde olmak üzere- dönemsel olarak artış yapılmasının kararlaştırıldığı konut kirası sözleşmesinde, dönemsel (yıllık) artış oranını belirli veya belirlenebilir şekilde öngören anlaşma” varsa, TBK m.344/I; “dönemsel (yıllık) olarak kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşma” varsa TBK m.344/I son c. benzeri bir atıf hükmü olmasa da kanun boşluğunun doldurulması suretiyle (TMK m.1/II), TBK m.344/II uygulama bulur. Geçici Madde 1 hükmü, geçici olarak yürürlükte olduğu dönemde, söz konusu içeriklere sahip bir yıldan uzun süreli veya belirsiz süreli konut kirası sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti için uygulama bulacaktır.

Buna karşılık TBK Geçici Madde 1 hükmünün yürürlükte olmadığı dönemde belirsiz süreli veya bir yıldan uzun süreli konut kirası sözleşmesinde “kira bedelinde yenilenen dönemde bir artış yapılmasına ilişkin hiç bir hüküm yoksa”, artık TBK m.344/II uygulama bulmaz; kira süresi boyunca kira bedelinde artış yapılamaz; dolayısıyla TBK Geçici Madde 1 hükmünün yürürlükte olduğu dönemde de ilgili geçici hükmün uygulanması durumu söz konusu olmaz.

[1] Kira tespit davalarının temelinde kiraya verenin, kiracının karşısında, TBK m.347/I c.1 uyarınca gerçekleşen yenilemeye bağlı olarak, yasal tahliye sebepleri ve sözleşmenin konut veya çatılı işyeri niteliği ile bağdaşan fesih sebepleri dışında konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmesini sona erdirme bakımından ve bu bağlamda yenilenen dönemde kira bedelinin tutarını tespit edebilme bakımından elinin ve kolunun bağlı olması yatar. Türk Kanun Koyucusu, TBK m.347/I c.3 ‘ün “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü ile kiraya veren lehine fesih bildirimi hakkı tanırken, hiç aklına gelmediği bir noktadan vahim bir sonuç yaratmıştır. Zira kira sözleşmesinin süresinin sona ermesini izleyen on yıllık uzama süresini izleyen bir yıllık uzama süresinin (kira döneminin) bitiminden üç ay önce fesih bildiriminde bulunmayan kiraya veren, onu izleyen bir yıllık uzama süresi (yenilenen kira dönemi) ve sonrası için kira tespit davası açma hakkını artık yitirmiştir. Zira yukarıda ifade ettiğimiz gibi kira tespit davasının temelinde kiraya verenin yenilemenin gerçekleşmesine iradi olarak müdahale edebilme yeteneğine sahip olmaması yatar. Kiraya veren bu yeteneğe sahip olduğu noktadan sonra, sahip olduğu bu hakkı (TBK m.347/III’e dayalı fesih bildirimi hakkını) ilgili yenileme döneminin (yani kira süresini + on yıl yenileme süresini izleyen yenilenmiş kira döneminin) içerisinde ve süresinde (üç ay önceden) kullanmazsa, artık izleyen yenilenmiş kira dönemi ve dönemleri için kira tespit davası açamaz. [2] Konut (veya çatılı işyeri) kira sözleşmesinde “yenilenen dönemdeki artış oranını belirli veya belirlenebilir şekilde (örn. yıllık %25 veya yıllık TÜFE oranında artış) öngören anlaşma” mevcutsa TBK m.344/I; kira bedelinde yenilenen dönemde bir artış yapılmasına ilişkin hiç bir hüküm içermeyen konut (veya çatılı işyeri) kirası sözleşmesi bakımından TBK m.344/II hükmü kira bedeli tutarının tespitinde uygulama bulur. Buraya kadar sorun yoktur. Buna karşılık “yenilenen dönemde kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşma” mevcutsa hangi hükmün kira bedeli tutarının tespitinde uygulama bulacağı hususu tartışmalıdır. Öğretide bir görüş (örn.KANIK,Hikmet: “Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları” , Ankara 2021, s.854-855) yine TBK m.344/I’in uygulama bulacağını savunurken; biz bu güne kadar yazdığımız kitaplarda (GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m.299-356)”, 2.B., İstanbul 2012, s.74; GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Borçlar Hukuku Özel Hükümler C.I3.B., İstanbul 2013, s.248; GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı”, 5.B., İstanbul 2020, s.209) TBK m.344/II’yi uygulanır kabul ettik. Zira konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmelerinin kiracıyı korumaya yönelik emredici yapısı gereği, kira sözleşmesinde kira bedelinin yenilenen dönemde artırılmasına yönelik anlaşmanın belirli veya belirlenebilir bir oran içermemesinin rizikosunu kiraya veren yüklenmelidir. Kaldı ki TBK m.344/I’in lafzındaki “….geçmemek koşuluyla” ifadesi, hükmün, kira sözleşmesinin içeriğinde yer alan “yenilenen dönem için kira bedelinin artışı bakımından belirli veya belirlenebilir bir oran içeren anlaşmalar” esas alınarak yapılandırıldığını ortaya koyar. Ancak doğaldır ki, “yenilenen dönemde kira bedelinin artırılmasını öngören ve fakat belirli veya belirlenebilir artış oranı öngörmeyen anlaşma” içeren konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmesi bakımından, kira bedelinde yenilenen dönemde bir artış yapılmasına ilişkin hüküm içermeyen konut veya çatılı işyeri kirası sözleşmesine nazaran, kira bedeli tutarının tespitinde TBK m.344/II uyarınca yapılacak hakkaniyet indirimi daha düşük oranda olacaktır. [3] Örn.Y.3.HD., E.2017/6958, K.2019/3016, T.04.04.2019, www.legalbank.net.